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<賃居生須知>│ 學生租賃服務中心

01/08/2009更新

學生校外租賃房屋租約相關的法律常識及契約範例

一、	租賃，就雙方當事人的約定，一方以物租與他方使用收益，而由他方支付租金之契約。以物租與他方者，稱出租人（房屋租賃關係中即為房東）；支付租金一方者為承租人（房屋租賃關係中即為房客）。
二、	租賃契約只要由雙方當事人就租賃物及租金互相合意即成立，不須等交付租賃物才成立，而且契約之訂立，不拘任何方式，書面也好口頭亦可。但應注意的是，房屋之租賃契約，如果期限超過一年，就必須以書面訂立租約，如未立書面，即視為不定期租賃（民法四二二）。又租賃契約之期限不得逾廿年，最短期限，法律並未規定。
三、	租賃期限屆滿後，房客如繼續居住，而房東不立即表示反對之意思，即視為不定期限繼續租約；但如期限屆滿，房東要求你增加租金未獲協議或於租期屆滿前預先向你表示不願續租，則租約於期限屆滿時消滅。
四、	若是租賃未定有期限（即不定期租賃），房東和你可隨時終止契約，但若有利承租人之習慣，從其習慣。但有終止契約權者均須預先通知，租金以月為支付期限者，至少應於一個月前通知。
五、	房東的權利義務：
	1.	租賃物返還請求權──租賃關係消滅時，房東有權請求房客遷離。
	2.	租金給付請求權──若是房客積欠租金達兩月個以上，且經房東定期限催告，而在期限內仍未付時，房東可收回房屋。
	3.	法定留置權──如果房客積欠租金，房東可於租金積欠範圍內扣留房客放置於房屋之傢俱或貨物。
	4.	租約成立後，房東有應保持房屋合於約定之使用狀態之義務。
	5.	瑕疪擔保責任之義務──房東應擔保沒有任何第三人對房屋主張權利而妨害到房客之居住使用，又房屋如有瑕疪危及房客或其同居人之安全或健康時，縱使房客於訂約時知道有此瑕疪或拋棄終止租約之權利，仍可終止租約。
	6.	修繕及防止危害之義務──房屋發生損壞，均由房東負責修繕，（但若損壞之發生應由房客負責者，房東於修繕後可請求房客賠償），若房東不予修繕，房客可定相當期限，催告房東修繕。如房東於其期限內不為修繕者，房客得終止租約或自行修繕而請求房東償還費用，或於租金中扣除之。又房東有防止危害加裝必要設備之義務（如鐵門、鐵窗、防火防盜設施等）。
	7.	負擔稅捐之義務──房東應就房屋土地所納之一切稅捐負責。
	8.	償還有益費用之義務──房客為增加房屋之利用價值而支出之費用，如果房東知道此事而未表示反對，在租賃關係終了時，應就現存之價值範圍內，負償還之義務。
六、	房客之權利義務：權利與義務是相對的，享受權利必須負擔義務，因此，房東的權利就是房客的義務，房客的權利就是房東的義務。需特別注意的是房客有轉租之權利，法律規定只有租賃物為房屋，而契約中又未設禁止轉租之規定，承租人即可將房屋之一部份轉租給他人（即俗稱之二房東），但次承租人（即轉租後之房客）應負責之事由所生之損害，二房東負賠償責任（民法四四三）。
七、	除了因政府機關公用徵收或沒收之情況外，出租人將租賃物讓與第三人，承租人之租賃權不受影響。
八、	房屋的租金不得超過房屋及土地申報總價年息之百分之十。如果租金按月支付，則不得超過上述金額之十二分之一，所約定之房屋租金如超過此規定，該管市（縣）政府可強制減定。
九、	房屋租賃有約定應支付押租金者，押租金之金額不得超過兩個月房屋租金之總額，而且押金之利息，視為租金之一部份，其利率之計算，與租金所算定之利率相等，如已交付之押租金，超過上述兩個月之限度，承租人可就超過之部份，抵付房租。

租賃契約範例

房屋租賃契約
立房屋租賃契約人○ ○ ○（以下簡稱甲方），○ ○ ○（以下簡稱乙方），雙方同意訂立本契約如下：
一、	甲方將座落市路號磚造平房一棟（包括廚廁浴室），租與乙方使用。
二、	租賃期限定為年，即自年月日起，至年月日止。
三、	租金議定每月新台幣圓整，於月日一次付清，如積欠達兩月以上，甲方得終止其契約。
四、	乙方願出保證金圓整，於本契約簽字時一次交付甲方，租期終了，無息返還乙方。
五、	租期屆滿，如甲方繼續出租，乙方有優先承租權，但須另立契約。
六、	乙方對於承租房屋應妥予保管，倘有故意或過失，致將房屋損害，應負賠償之責。
七、	租賃期間如房屋有修繕之必要，應由甲方負責修理。如乙方為居住便利或美觀而加以修飾時，應先徵得甲方同意，費用由乙方自理，租期屆滿時，負責恢復原狀，或無條件交與甲方。
八、	租賃期間，房屋應納之稅捐，由甲方繳納；乙方耗用之水電費，由乙方負擔。
九、	租賃期間，乙方不得將房屋轉租或借與第三人。
十、	租賃期限屆滿前，雙方除法定原因外，不得終止契約。租期屆滿，乙方應遷讓房屋，否則願每月給付違約金新台幣圓，作為賠償甲方因此所受之損失。
十一、	本契約自簽字後生效，甲乙方各執一份為憑。
立約人：甲方出租人 ○ ○ ○（蓋章）身份證字號：立約人：乙方承租人 ○ ○ ○（蓋章）身份證字號：中華民國年月日

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