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校外賃居 <賃居生須知>│ 學生租賃服務中心 01/08/2009更新

租屋糾紛案例


問題：
　　 		江太太出租一間1房1廳1衛的獨立套房，收取租金作為生活費，沒想到房客1個月前開始不付租金，又避不見面，江太太雖然明知房客仍然住在套房裡，也拿她沒輒。不過，江太太想起當初在契約內有約定一條：乙方欠租一個月，甲方即可終止租約。
請問，江太太現在是否可以依據此條約定，請房客搬家並收回房子?
   
答覆：
　　		 根據民法第440條的規定：『承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
　　 租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止契約。………』此規定一般稱為『租屋支付遲延之效力』。簡單來說，房客欠繳租金必須達兩期以上的租金金額，且房東須定相當期限催告房客支付租金，如果房客仍不支付，房東才能依法終止契約。
　　 在「契約自由」的原則下，只要是不違反公序良俗及法律強制規定之事項，經過雙方同意後，亦可成為契約之一部分。不過，江太太與房客所約定的『乙方欠租一個月，甲方即可終止租約』的事項，因牴觸民法第440條第二項的規定，這個約定是無效的。
　　 所以，房東江太太目前能採取的做法是透過各種方式聯絡房客（例如聯絡房客的任職單位､其他家人､貼紙條在房客房門上…等），請房客出面解決問題，有困難大家可以商量，不要逃避。
　　 如果房客還是不出面解決問題，那麼等到房客積欠兩個月的租金之後(房客如有支付押金，則須等到押金抵償後仍積欠兩個月—最高法院42年台上字第1186號判例），房東即可寄發存證信函，定一個期限催告房客支付遲延之租金，如未在期限內支付，則房東將依據民法第440條規定，終止雙方的租賃契約，請房客遷離。

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